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Quelle est la valorisation attendue et produite par la vente Hlm ? De quelles formes de valorisations parle-t-on ? Cette recherche menée par une équipe d’économistes, de géographes, d’urbanistes, et de sociologues propose de comprendre les différentes formes de valorisation économique, patrimoniale et territoriale attendues et générées par la vente de logements sociaux. Pour ce faire, une analyse quantitative à l’échelle de la France hexagonale permet d’objectiver un certain nombre de réalités sur les volumes et la géographie de la vente Hlm et sur les prix de vente et de revente. Combinée avec une approche qualitative, cette recherche documente également, à l’échelle de la région Auvergne - Rhône-Alpes (AURA), les stratégies et les pratiques de vente des bailleurs sociaux – y compris en bail réel solidaire (BRS) –, les profils des acquéreurs et les trajectoires des logements, ou encore les transformations que connaît la gouvernance locale de la vente Hlm avec le rôle clé que peuvent encore jouer les collectivités. Elle vise enfin à explorer la diversité des effets de la vente Hlm en fonction des contextes de marché (tendus ou détendus, urbains ou non métropolitains), en soulignant par exemple les effets d’aubaine lors d’éventuelles reventes ou la concentration accrue du parc social dans certains territoires.

L’accession à la propriété par le biais de la vente de logements sociaux présente-t-elle une spécificité au regard du profil sociologique des accédants ? Qui sont les ménages acquéreurs de ces biens ? Dans les faits, à qui s’adresse la vente Hlm ? Celle-ci permet-elle, comme le mettent en avant ses promoteurs, d’initier des trajectoires résidentielles ascendantes pour des ménages des classes populaires ? À partir d’une étude de cas auprès d’un bailleur social des Bouches-du-Rhône, la présente recherche montre que, dans le cas étudié, les ventes s’adressant principalement aux locataires en place, elles bénéficient à des ménages aux profils particuliers habituellement dans l’impossibilité d’acquérir un bien dans le cadre du marché libre de l’immobilier – notamment en raison de leurs revenus. Il apparaît ainsi, que, sous certaines conditions, ces ventes peuvent faciliter une réduction des inégalités face à l’accès à la propriété pour des ménages des classes populaires, la recherche soulignant malgré tout la prégnance de ces inégalités à l’échelle de la société française.

La vente de logements sociaux conduit à une mise en copropriété d’immeubles collectifs et à une cohabitation des statuts d’occupation (propriétaires, locataires Hlm, locataires du marché privé) pendant des périodes pouvant s’étaler sur plusieurs décennies. C’est la raison pour laquelle cette recherche a cherché à mieux comprendre les spécificités et les enjeux propres à la gestion et au fonctionnement social de ces copropriétés dites mixtes en se basant sur des enquêtes monographiques dans quatre copropriétés issues de la vente à Angers, Nancy, Cergy et Pontoise. Elle éclaire notamment les enjeux d’accompagnement des acquéreurs comme des locataires, le positionnement des bailleurs sociaux et leur gestion locative dans les nouvelles copropriétés, et les tensions sociales qui peuvent être rencontrées entre les résidentes et résidents aux statuts d’occupation différenciés. Plusieurs pistes de réflexion et de préconisations sont également identifiées.

La vente Hlm peut-elle contribuer à la « marchandisation » du logement social et à la progression des inégalités sociales et territoriales ? C’est toute la question qui a guidé cette recherche menée de 2020 à 2023 sur les marchés du logement, tendus comme détendus, dans les Hauts-de-France. Les résultats principaux démontrent que la vente Hlm, bien que marginale quantitativement, a des effets potentiellement importants. Si elle permet l’accession à la propriété de ménages pour partie marginalisés par les prix immobiliers (classes populaires, ménages d’une personne, femmes et ménages immigrés), elle bénéficie majoritairement à des classes moyennes voire supérieures. Concrètement, notre enquête montre qu’elle favorise le développement de la propriété bailleresse et la croissance d’un parc locatif privé à prix de marché, tout en contribuant à réduire le parc social à bas loyers, ainsi que l’offre de logements sociaux dans les espaces les plus chers et valorisés. Enfin, ce travail interroge la manière dont les acteurs publics se positionnent face aux injonctions de vente des logements sociaux et aux processus de mise en vente du patrimoine des bailleurs sociaux.

Que se passe-t-il après la mise en vente d’immeubles Hlm ? C’est l’enjeu exploré par cette recherche à travers l’analyse de l’occupation, des sociabilités et des modalités de gestion de trois résidences mises en vente par des bailleurs sociaux dans la couronne parisienne. La vente Hlm produit une diversification de l’occupation de ces résidences qui ne suscite pas de conflits majeurs, mais qui apparaît comme une étape vers leur embourgeoisement. Cela transforme les relations de voisinage, qui ne s’organisent pas pour autant autour des statuts d’occupation. Les ménages restés locataires se trouvent néanmoins privés d’un certain nombre de services et peuvent, du fait du creusement des différences sociales et de trajectoires résidentielles entre eux et le reste des occupants, pratiquer l’évitement ou se trouver mis à l’écart de la vie collective.

Face aux récentes évolutions réglementaires, le modèle économique des bailleurs est en train d’évoluer. Ce panorama francilien de la vente de logements sociaux interroge un des outils dont les bailleurs peuvent se saisir dans leur stratégie financière et patrimoniale : la vente de logements sociaux. Il s’agit d’une étude inédite et exploratoire qui cherche à dégager les tendances et caractéristiques des ventes de logements Hlm aux particuliers en Ile-de-France sur la période 2013-2018, c’est-à-dire avant la loi Elan.