Projets et ÉquipeS de recherche

Le 10 décembre 2024, à La Défense, s’est tenu le colloque de clôture du programme de recherche consacré à la vente Hlm. Animé par la journaliste Nora Hamadi, cet événement a réuni pendant une journée des chercheurs et des acteurs du monde de l'habitat (collectivités locales, services de l'Etat et bailleurs sociaux) pour débattre des résultats de cette recherche approfondie menée sur quatre années. Durant cette journée, trois tables rondes ont permis d’approfondir plusieurs résultats centraux du programme de recherche : concernant les réalités territoriales de la vente Hlm ; concernant l’impact de la vente Hlm sur les bailleurs et les copropriétés ; concernant les perspectives d'avenir de la vente Hlm.

Un des objectifs de la vente de logements sociaux est de créer de la mixité sociale à l’échelle des immeubles que les organismes HLM vendent à la découpe à des particuliers. Une fois mis en vente, ces immeubles abritent en effet des ménages restés locataires sociaux et des ménages accédants à la propriété, voire des locataires privés, dont le statut social est fréquemment divers. À partir d’une enquête par entretiens réalisée dans trois immeubles franciliens mis en vente à des dates différentes, nous étudions les rapports de voisinage qui découlent de la vente HLM. Nous proposons pour ce faire une typologie des occupants de ces résidences, croisant leurs trajectoires et leurs projets résidentiels, puis nous nous intéressons à la façon dont s’organisent leurs relations de voisinage et la vie collective au sein de l’immeuble. Nous montrons que les statuts d’occupation semblent moins déterminants dans l’organisation des relations de voisinage des résidences enquêtées que dans d’autres immeubles. Le dispositif de vente HLM contribue en effet à limiter la constitution de groupes sociaux autour de ces statuts, qui ne correspondent que partiellement aux positions sociales des ménages ou à leur ancienneté d’emménagement. L’accroissement, au fil du temps passé depuis la mise en vente, de la proportion des propriétaires et locataires privés contribue néanmoins à rendre temporaire la mixité sociale et semble susceptible de marginaliser les ménages restés locataires HLM.

Quelle est la valorisation attendue et produite par la vente Hlm ? De quelles formes de valorisations parle-t-on ? Cette recherche menée par une équipe d’économistes, de géographes, d’urbanistes, et de sociologues propose de comprendre les différentes formes de valorisation économique, patrimoniale et territoriale attendues et générées par la vente de logements sociaux. Pour ce faire, une analyse quantitative à l’échelle de la France hexagonale permet d’objectiver un certain nombre de réalités sur les volumes et la géographie de la vente Hlm et sur les prix de vente et de revente. Combinée avec une approche qualitative, cette recherche documente également, à l’échelle de la région Auvergne - Rhône-Alpes (AURA), les stratégies et les pratiques de vente des bailleurs sociaux – y compris en bail réel solidaire (BRS) –, les profils des acquéreurs et les trajectoires des logements, ou encore les transformations que connaît la gouvernance locale de la vente Hlm avec le rôle clé que peuvent encore jouer les collectivités. Elle vise enfin à explorer la diversité des effets de la vente Hlm en fonction des contextes de marché (tendus ou détendus, urbains ou non métropolitains), en soulignant par exemple les effets d’aubaine lors d’éventuelles reventes ou la concentration accrue du parc social dans certains territoires.

L’accession à la propriété par le biais de la vente de logements sociaux présente-t-elle une spécificité au regard du profil sociologique des accédants ? Qui sont les ménages acquéreurs de ces biens ? Dans les faits, à qui s’adresse la vente Hlm ? Celle-ci permet-elle, comme le mettent en avant ses promoteurs, d’initier des trajectoires résidentielles ascendantes pour des ménages des classes populaires ? À partir d’une étude de cas auprès d’un bailleur social des Bouches-du-Rhône, la présente recherche montre que, dans le cas étudié, les ventes s’adressant principalement aux locataires en place, elles bénéficient à des ménages aux profils particuliers habituellement dans l’impossibilité d’acquérir un bien dans le cadre du marché libre de l’immobilier – notamment en raison de leurs revenus. Il apparaît ainsi, que, sous certaines conditions, ces ventes peuvent faciliter une réduction des inégalités face à l’accès à la propriété pour des ménages des classes populaires, la recherche soulignant malgré tout la prégnance de ces inégalités à l’échelle de la société française.

La vente de logements sociaux conduit à une mise en copropriété d’immeubles collectifs et à une cohabitation des statuts d’occupation (propriétaires, locataires Hlm, locataires du marché privé) pendant des périodes pouvant s’étaler sur plusieurs décennies. C’est la raison pour laquelle cette recherche a cherché à mieux comprendre les spécificités et les enjeux propres à la gestion et au fonctionnement social de ces copropriétés dites mixtes en se basant sur des enquêtes monographiques dans quatre copropriétés issues de la vente à Angers, Nancy, Cergy et Pontoise. Elle éclaire notamment les enjeux d’accompagnement des acquéreurs comme des locataires, le positionnement des bailleurs sociaux et leur gestion locative dans les nouvelles copropriétés, et les tensions sociales qui peuvent être rencontrées entre les résidentes et résidents aux statuts d’occupation différenciés. Plusieurs pistes de réflexion et de préconisations sont également identifiées.

La vente Hlm peut-elle contribuer à la « marchandisation » du logement social et à la progression des inégalités sociales et territoriales ? C’est toute la question qui a guidé cette recherche menée de 2020 à 2023 sur les marchés du logement, tendus comme détendus, dans les Hauts-de-France. Les résultats principaux démontrent que la vente Hlm, bien que marginale quantitativement, a des effets potentiellement importants. Si elle permet l’accession à la propriété de ménages pour partie marginalisés par les prix immobiliers (classes populaires, ménages d’une personne, femmes et ménages immigrés), elle bénéficie majoritairement à des classes moyennes voire supérieures. Concrètement, notre enquête montre qu’elle favorise le développement de la propriété bailleresse et la croissance d’un parc locatif privé à prix de marché, tout en contribuant à réduire le parc social à bas loyers, ainsi que l’offre de logements sociaux dans les espaces les plus chers et valorisés. Enfin, ce travail interroge la manière dont les acteurs publics se positionnent face aux injonctions de vente des logements sociaux et aux processus de mise en vente du patrimoine des bailleurs sociaux.

Que se passe-t-il après la mise en vente d’immeubles Hlm ? C’est l’enjeu exploré par cette recherche à travers l’analyse de l’occupation, des sociabilités et des modalités de gestion de trois résidences mises en vente par des bailleurs sociaux dans la couronne parisienne. La vente Hlm produit une diversification de l’occupation de ces résidences qui ne suscite pas de conflits majeurs, mais qui apparaît comme une étape vers leur embourgeoisement. Cela transforme les relations de voisinage, qui ne s’organisent pas pour autant autour des statuts d’occupation. Les ménages restés locataires se trouvent néanmoins privés d’un certain nombre de services et peuvent, du fait du creusement des différences sociales et de trajectoires résidentielles entre eux et le reste des occupants, pratiquer l’évitement ou se trouver mis à l’écart de la vie collective.

Face aux récentes évolutions réglementaires, le modèle économique des bailleurs est en train d’évoluer. Ce panorama francilien de la vente de logements sociaux interroge un des outils dont les bailleurs peuvent se saisir dans leur stratégie financière et patrimoniale : la vente de logements sociaux. Il s’agit d’une étude inédite et exploratoire qui cherche à dégager les tendances et caractéristiques des ventes de logements Hlm aux particuliers en Ile-de-France sur la période 2013-2018, c’est-à-dire avant la loi Elan.

Mettre en vente des logements sociaux en Île-de-France est, à première vue, paradoxal, tant les besoins d'un parc abordable sont prégnants. Certains y voient l'opportunité de générer des ressources pour financer une nouvelle offre sociale et rénover le parc. Les ventes visent également à soutenir le parcours résidentiel des candidats à l'accession aux revenus modestes, qu'ils soient ou non locataires HLM. Mesurer le rôle de ces ventes en faveur de la production d'un parc renouvelé et des trajectoires résidentielles est difficile car les volumes en jeu restent limités. Les impacts de la vente HLM sont néanmoins tangibles pour les ménages, les immeubles et les territoires concernés. Qu'en est-il dans la région capitale ?

La vente Hlm, un instrument des politiques locales de l'habitat ? Rapport réalisé par Acadie pour Intercommunalités de France et publié en mars 2022.

Actes du séminaire acteurs-chercheurs du 30 juin 2022 tenu à l'ENSA Paris Val de Seine.

Programme de recherche sur la vente Hlm (2020-2023).

Pour mieux comprendre l'étendue de la palette d'outils destinés à l'accession à la propriété, IDHEAL a décidé de conduire un travail de recensement et d'analyse de chacun de ses outils : de la coopérative au Pinel, en passant par la vente Hlm.

Depuis 2018, la vente de logements sociaux en France, comme dans d’autres pays en Europe, s’est accélérée. Quels sont les effets sociaux de cette pratique ? Matthieu Gimat, Manon Le Bon-Vuylsteke et Bruno Marot tirent les enseignements des politiques menées en Allemagne, aux Pays-Bas et au Royaume-Uni.

Une publication dans le n°27 d’Éclairages, par la Banque des Territoires en septembre 2022.

Rapport de Matthieu Gimat et Bruno Marot, avec l'appui de Manon Le Bon Vuylsteke, publié en janvier 2020. Avec le soutien de l'Union sociale pour l'habitat et de l'Institut pour la recherche de la Caisse des dépôts et consignations.

Rapport de l'ANCOLS publié en octobre 2019.

Programme de recherche sur la vente Hlm (2020-2023)

Séminaire de lancement du programme de recherche sur la vente Hlm le 8 juillet 2020.

Alors que la politique de vente de logements sociaux vise à favoriser l’accès à la propriété occupante, elle s’est traduite par la remise en location à des prix de marché d’une partie des logements vendus. Camille Boulai, Sylvie Fol et Matthieu Gimat analysent cet effet paradoxal créant une niche immobilière pour les ménages bailleurs d’anciens logements HLM.